独家‧房产广告标题党（上篇）误导性广告扭曲市场 拖累房产业损失近62亿

（吉隆坡8日讯/独家报导）市面上随处可见“低于市价”、“黄金地段”、“高回酬”等吸睛房产广告，但当买家进一步联系时，却往往发现房源早已售出，或条件与描述大相径庭，这种误导性的宣传正形成庞大的“摩擦成本”，不仅误导买家，也拖累整体交易效率。

MyRumah Baru联合创办人苏博维接受《中国报》专访时指出，这类以吸引点击为目的、却未必准确反映房产实际情况的广告，近年来在本地房产市场愈发普遍，甚至被形容为“默认操作”。

他警告，市场每年约有61亿9000万令吉的无效损耗，都流失在各类“摩擦成本”之中。

上述估算源自房地产交易佣金总额，当中相当大一部分被用于门户订阅费、数码广告投放及各类营销开支，但这些投入并未有效转化为成交。

“问题不只是花了多少钱，而是很多支出最终换来的，是不会成交的询问。”

房产科技公司Rumah-i总执行长陈川会直言，这种推销手法在行业内“非常普遍”，尤其在新楼盘市场更为明显。

他指出，市场竞争激烈，加上中介以个人为主体、规模庞大且缺乏有效监管，一些从业者难免采取“擦边球”手法以争取业绩。

“门槛低、违规成本不高，也导致从业人员素质参差不齐。在拼业绩的压力下，一些人会选择走捷径。”

同时，供需错配将导致成交效率低下，买家损失的是时间与精力，而中介则承担实质的广告成本。

数码化浪潮似乎正加剧误导性广告的泛滥，AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事谢廉义受访时指出，在数码时代的“流量焦虑”下，房产仲介更倾向以极低价格或模糊地段作为诱饵，以换取潜在客户。

“很多挂牌其实是‘钓鱼帖’，标榜价格明显低于市价，目的不是成交，而是先拿到客户联系方式。”

CY Academy创办人杨景雄则指出，误导性广告之所以盛行，与流量成本高企密切相关。

“现在每一次曝光都是有成本的。如果标题不能吸引点击，这笔广告费就等于白花。为了提高点击率、降低获客成本，很多广告不得不走向夸张（路线）。”

他补充，平台以“挂牌数量”和“询问量”为核心的商业模式，也在无形中放大了这一现象。

“谁的标题更吸引眼球，谁就获得更多询问。在这种机制下，抢眼的广告几乎是必然结果。”

“越卖越亏，这就是所谓的内卷。”

房产广告已逐渐演变成“钓鱼式刊登”，甚至直接降低买卖双方的交易效率。苏博维指出，部分房产经纪发布房源的目的并非准确展示，而是吸引询问，导致买家需要重复与不同经纪沟通，却始终难以匹配真正需求。

“买家真正需要的是决策信息，例如价格是否合理、租金回酬、社区安全、是否水灾区、交通与学校距离等，但大多数房源只提供照片与标价。”

杨景雄则从金融角度指出，大量被吸引而来的询问当中，真正具备购买能力与意愿的比例偏低，中介需逐一筛选与跟进，时间成本大幅上升。

“买家也一样，被标题吸引后才发现不符合需求，只能重新筛选。很多甚至到了贷款阶段，才发现回酬不达标，前面的时间全部白费。”

他说，这种情况已形成行业内耗，中介不断投入广告费争夺流量，买家则在大量信息中反复筛选，最终却未必促成交易。

谢廉义则形容，这类广告是“效率杀手”，不仅增加无效询问，也削弱买家对线上信息的信任，甚至延长决策周期。

“错误的价格参考会让买家产生不切实际的预期，最终在谈判阶段因落差过大而告吹。”

在多重因素交织下，房地产市场逐渐陷入一种“内耗循环”，中介不断投入资源抢流量，买家则在信息中反复筛选，双方成本同步上升，但成交效率却未见提升。

随着市场对信息质量与交易效率的关注升温，业界已开始探讨，是否需要从根本上调整平台机制与行业规则，以减少无效询问并提升成交质量。