低价房成本转嫁 M40买房更难

（八打灵再也14日讯） 价格管制房屋售价远低于建筑成本，发展商只能通过交叉补贴把差额转嫁至开放市场单位，结果推高一般住宅售价，反而令原本买得起房的M40家庭被挡在门外。

大马房地产发展商会研究院教育总监玛拉蒂指出，现行政策并未禁止M40购买可负担房屋，真正问题是部分州政府仍要求发展商兴建售价远低于实际成本的价格管制房屋。

玛拉蒂

她说，一些地区规定发展商兴建售价仅4万2000令吉的房屋，但建筑成本已大幅上涨，售价与实际成本之间出现明显缺口。例如，一间房屋售价10万令吉，建造成本却达20万令吉，中间的10万令吉最终仍须有人承担。

她指出，发展商通常通过交叉补贴，将有关成本转移至开放市场单位，使原本售价30万令吉的房屋被推高至35万令吉。结果，原本有能力购买30万令吉住宅的M40家庭，可能因额外5万令吉负担而退出市场。

她认为，住房责任不能只由发展商承担，金融机构也应参与，并考虑推出”分层融资制度”，按照购屋者未来收入增长潜力，设计更具弹性的还款结构，协助首次购屋者跨越初期融资门槛。

张昌国

张昌国：购屋者承担差额

大马房地产发展商会研究院信托人丹斯里张昌国指出，无论是奖励购屋或补贴房价，都不存在“免费的午餐”，相关成本最终必定由某一方承担。

他说，若补贴由政府提供，成本由纳税人承担；若政府要求发展商兴建低价房屋，真正承担有关差额的往往也不是发展商，而是购买开放市场住宅的中等收入购屋者。

他指出，低价房屋补贴虽然提高低收入群体的购屋能力，却同时推高其他住宅价格，导致M40在承担补贴成本后，反而越来越难买房。长期交叉补贴已扭曲正常市场，而中等收入购屋者所承担的成本，也逐渐达到难以承受的临界点。

黄腾亮

黄腾亮：停车位越多成本越高

同样是信托人拿督黄腾亮认为，高楼住宅的停车位建得越多，房屋成本就越高。因此，公共交通便利地区不应继续硬性规定大量停车位。

他说，目前，公寓和共管公寓通常必须按照规定兴建一定数量的停车位，但停车场并不是“免费附送”的设施。尤其是多层停车场，需要额外的建筑结构、通风、照明、保安和维修，这些成本最终都会计入房价和管理费，由购屋者承担。

因此，他建议，捷运或轻快铁站附近的住宅项目，可以适度减少停车位。不过，前提是政府必须改善“最后一公里”衔接，让居民能够方便地从住宅前往车站，再从车站抵达工作地点。

许峻辉

许峻辉：审批拖延加重成本

大马建筑师公会理事许峻辉提及，房价被推高，不只是因为建筑材料和停车设施成本，也因为发展商在审批过程中，常被临时要求承担项目范围以外的公共基础设施工程。

他举例，发展商原本只计划建设住宅项目，却可能被要求一并提升附近道路、安装交通灯或改善排水系统，有些工程甚至距离项目数公里。这些额外要求缺乏统一标准，发展商事前难以准确预算。

“更重要的是，审批要求反复或时间拖长，也会增加贷款利息、顾问费、工程延误及建材涨价等成本。最后，这些额外开支通常都会转嫁到房价上。”