独家．房产广告标题党（下篇）｜流量焦虑催生虚假广告 业界冀绩效导向打破内卷

（吉隆坡8日讯/独家报导）误导性广告与”钓鱼帖“已成为房地产交易的效率杀手，业界人士认为，现有房产平台的演算法与收费机制难辞其咎，要终结行业内耗，需打破以流量为导向的旧模式，转向提倡绩效导向与问责制。

CYAcademy创办人杨景雄接受《中国报》电访时指出，在当前的房产平台商业模式下，房产经纪竞争越激烈、投入的广告费越高，平台的收入反而越可观。

他形容，市场越内卷、广告费越高，平台往往是最大的得益者，这种利益结构导致平台缺乏主动整治虚假资讯的动力。

沟通不连贯

AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事谢廉义进一步分析，平台排序机制往往偏好“最新”或“最低价”房源，在算法压力下，经纪更倾向以夸张方式争取曝光。

“在这种环境下，从业者追求的是数量而非质量。”

目前大多数房产平台仍停留在竞争挂牌数量的传统模式，MyRumah Baru创办人苏博维认为，这种模式已无法提升交易效率。

“单纯的房产列表与照片无法提供买家决策所需的关键背景，例如价格与周边地区的对比、租金回报率、治安状况及交通便利度等。”

同时，过度精修的画面、夸张低廉的价格和位置绝佳的黄金地段，全是房产经纪吸引人来询问的技俩，而非准确呈现房产状况，使买家被迫面对不连贯的沟通与信息断层。

针对此痛点，MyRumah Baru采取了颠覆性的“仅在买家现身时收费”模式，将重心从支付曝光率转移至支付成果。在该模式下，平台不再取决于流量，而是取决于双方是否有真正会面。

苏博维指出，虽然这对代理商和开发商而言是一大转变，但通过验证机制与预先分析买家需求，能有效解决传统平台中“冷线索”难以追踪的问题，从而建立起更具问责制的市场环境。

同时，房产科技公司Rumah-i总执行长陈川会也认为，平台应承担主要责任，同时强调监管机构应发挥更大作用，通过政策引导建立良性竞争环境，包括提高数据透明度及行业标准。

在许多房产平台将人工智能（AI）视为界面优化工具时，苏博维批评，目前的平台应用大多只是提升了用户体验，而非智能本质。

他指出，许多平台仅是将下拉式筛选器更换为自然语言搜索，底层数据与匹配逻辑并未改变。

若缺乏专有的训练数据，聊天机器人本质上只是高级的常规问题回覆器，无法针对特定平台库存或大马房市的语境细节进行推理。

为了让AI真正发挥经纪的功能，MyRumah Baru正尝试让AI与买家进行结构化对话，主动收集包含工作地点、职位、收入、家庭成员及生活需求在内的完整档案，再透过匹配算法对接正确的房产与代理商。

同时，该平台也通过实名认证（eKYC）与双向评论机制来确保诚信。由于每一位用户都经过移动端OTP验证，匿名参与者被排除在外，任何滥用系统如虚假预约或缺席的人士都将面临被标记或封禁的后果。

这种基于数据与身份验证的架构，使该平台AI辅助的预约量增长了200%，且成交转化率显著高于传统的冷线索。

MyRumah Baru在最新季度录得高达339%的增长，虽然苏博维坦言这归功于创业早期的低基数，但他强调核心指标的健康度更具意义。

他说，该平台在预约量、经纪入驻数量、买家预先资格审核以及平台参与度等各项核心指标上，均持续呈现强劲的双位数增长。

对于未来的可持续性，他认为，平台的底层机制，即通过预先审核减少无效劳动、利用认证评论建立信任、以及绩效导向的定价模式，并不会因规模扩大而失效。

“目前该平台主要面向买家、租户、经纪人及开发商，但这个模式同样适用于屋主与房东，尤其是那些不愿为未必能转化的曝光支付预付费用的群体。”

尽管目前官网的定位仍有待完善，但该平台已确立向所有房产相关群体开放的方向。

苏博维对平台的发展方向充满信心，认为只要激励机制保持一致，无论每季度的百分比如何波动，这种基于问责制的架构都将具备规模化的能力。