别急着谈AI 房产业须先补足数据

报道：陈美玲

提到房地产科技（PropTech），许多人可能会先想到佩戴VR虚拟眼镜看房、透过手机360°线上浏览，或电子签约等突破地域限制的数字化和自动化工具。

然而，随着人工智能（AI）、物联网（IoT）和数字孪生（Digital Twin）等技术快速发展并愈发成熟，房地产科技早已不再局限于销售环节，而是开始渗透房地产发展的全生命周期。从规划、设计、施工到物业管理，甚至未来社区的营运模式都因引入科技，而发生显著改变。

佩戴VR虚拟眼镜看房。（AI制图）

不过，多位房地产与科技领域人士认为，真正推动行业变革的不是AI技术本身，而是发展商是否已经完成数字化转型，让数据成为贯穿开发流程的重要资产。

毕竟，AI的价值并不只是“更聪明”，而在于是否拥有足够精准且完整的数据作为基础。

世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会、KSI亚太策略研究所及吉隆坡经济俱乐部，早前联办“2026年大马建筑与房地产峰会”，其中一场论坛便是以“透视房地产科技：建筑与房地产发展中的智能方案与技术前瞻”为主题，探讨当前的行业趋势与未来建筑智慧。

论坛主持人是KSI亚太战略研究所主席丹斯里杨元庆，主讲者则有：

●马来西亚房地产科技协会主席丹尼尔甘贝罗博士

●马来西亚人工智能总商会主席，兼房地产科技公司YesBoss集团总执行长傅劲龙

●ESG及可持续发展咨询与项目实施公司Peterson Projects and Solutions董事经理维克特苏塞

房地产开发是一项高度复杂的系统工程。从找地、购地、规划设计及施工建设，到销售、交屋及后续物业管理，一栋住宅的生命周期涉及无数环节，也会持续地产生庞大的数据与资料。然而，令人意外的是，建筑业至今仍被视为全球数字化程度最低的产业之一。

丹尼尔甘贝罗

先补数字基础

丹尼尔指出，环顾当下的建筑与房地产领域，无论是确认城市地块的规划参数（Urban extraction）、处理工程签证（RFI）或是其他关键的信息沟通等，不少企业仍依赖纸本文件和人工记录。

这种做法虽已沿用多年，却很容易造成资料分散、沟通错误，甚至导致工程延误和成本失控。即便在销售端，业务模式顶多也实现了一部分的数字化而已。

“我们的行业确实落后了，我们必须清醒地意识到，哪些是行业发展的刚需，哪些是锦上添花的附庸。真正的刚需，是让科技渗透到房地产及整个建筑环境生态圈的每个阶段和垂直领域。”

AI也需要数据

他指出，正如协会对房地产科技的定义，核心是将技术应用在房地产，让规划及施工过程更易于管理、有效降低成本，也更具永续性，且方便向监管机构汇报，推动行业迈向数字化与数智化。

然而，要让这些数字化工具真正落地，前提是发展商及整个产业链都必须先完成数字化转型。遗憾的是，大马目前仍未形成足以支撑这一转型的完整行业生态。

丹尼尔认为，行业最大问题不在于是否引入AI，而在于是否已经完成基础数据的数字化。当设计图、工程资料、材料数据、施工进度与成本都能系统化记录与管理后，AI才可能发挥分析、预测与优化的能力。

他直言：“AI是需要数据的，没有数据，它什么都做不了。”

助发展商减少犯错

发展商引入AI，并不是单纯为了追逐科技潮流，而是希望提高效率与盈利能力。采用AI是要解决最实际的问题，例如减少浪费、降低维修成本、避免工程延误，以及改善销售表现等等。

如今，不少发展商开始利用AI分析市场需求、预测潜在风险，寻找更高效的发展模式等。但对企业而言，他们真正关心的不是AI技术有多先进，而是它们能否真正解决问题，并转化为可衡量的利润提升。

傅劲龙认为，发展商无需一开始就投入复杂的AI系统，可先从最容易见效的应用着手，如工地安全管理、销售及物业管理，之后才逐步扩大科技应用范围。

“与其安排大量人员全天候巡视工地，不如利用AI影像辨识技术自动监控施工现场。AI能即时辨识工人有没有戴安全帽、有没有穿反光衣、是否误闯危险区域等，一旦发现违规，系统会立即发出警报。”

这些看似简单的应用，不仅能减少意外事故，还能降低维修和停工成本，最终反映在发展商的利润表现上。

傅劲龙

破解建筑业管理痛点

近年来在房地产行业讨论最多的技术，第一是AI，第二就是数字孪生。简单来说，数字孪生就是用几近完整的数据，把现实中的建筑工地复制到电脑里，透过软件检测建筑规划、施工到运营的全生命周期。

傅劲龙说，发展商过去若想了解工程进度，必须亲自到现场巡视。如今只要建立数字孪生系统，即使工程只完成两成、四成或六成，也能随时在电脑上查看整个项目的发展情况。

不仅如此，系统还能模拟未来施工情况，提前发现潜在问题，让发展商在问题真正发生前，便进行调整。以先发制人的理念，从事后补救变为事前预测。如此便能实现用数字化解决传统建筑业的成本超支、信息断层、管理之后的问题。这种做法，不但减少现场巡查次数，也能降低施工错误，提高整体效率。

成本最高可降15%

不少房地产项目最终预算超支，原因并不完全是建筑材料突然涨价，而是施工过程中不断出现修改设计、追加工程及各种临时的调整。

丹尼尔指出，一栋高层住宅涉及上万项材料与施工项目，只要仍依赖人工整理，一旦出现任何的修改，整个预算体系都必须重新计算。

减少施工浪费

但若数据已全面数字化，系统可即时重新计算材料需求与工程预算，大幅降低人为误差与成本波动，“一旦全面数字化，建筑成本甚至有机会下降10%至15%。”

不少发展商把房地产科技视为额外成本，因此才一直对导入新技术抱持观望态度。

他以自身提供的解决方案为例指出，相关投资约4个月便可回本，其后所节省的成本会持续转化为收益。他强调，科技真正带来的成本节约，远远高于前期投入，因此应被视为投资，而非负担。

他认为，若结合建筑信息模型（BIM），工程团队便能在施工前发现设计冲突，大幅减少施工期间不断修改设计所产生的变更工程（Variation Order），进一步控制整体成本。也正因如此，这将有助于未来兴建更多的可负担房屋。

未来不再只拼地段

房地产科技不仅改变建造方式，也正在重组销售到运营的整个体验链条：

●在销售端，VR技术让买家无需亲临现场，便能“进入”未来住宅空间，直观地感受户型与居住环境；

●而在物业管理阶段，AI与物联网则持续接管能源与设备运行；

●照明、空调与电梯系统也可根据实际使用情况自动调整，不仅降低10%至20%能源消耗，也将进一步提升ESG的表现。

从看房到居住，房地产正逐渐形成一套可持续运行的数字化闭环。

维克特苏塞

先评估气候风险

维克特苏塞指出，过去的房地产讲究地段，但随着气候变化越来越明显，未来房地产竞争的关键，将不再只是地段，而是气候与风险适应能力。

1）过去的黄金地段，未来可能因长期淹水和气候风险增加，而失去吸引力。

他说，未来在发展房地产之前，必须回答的问题是——“这里10年后还能否住人”，而不是“这里能否盖房子”。而AI结合环境与气候数据后，便可用于评估水灾风险与长期宜居性。

2）未来的建筑业还必须面对碳排放管理的挑战。

建筑材料未来都将拥有自己的碳排放数值，一旦碳税全面落实，除了计算建筑成本，发展商还必须计算整个项目的碳成本，因此建筑设计、材料选择及工程预算都将出现新的评估标准。

总结：

数据为基 科技为用

丹尼尔认为，房地产科技并非只应用在设计或施工，而是贯穿房地产的整个生命周期，包括交易、物业管理，到未来翻新、再开发、资产再利用，每个环节都能透过数字化技术提升效率，让房地产真正迈向智能化发展。

3位主讲者的观点都很一致：AI、VR、数字孪生与物联网，本身不会改变房地产行业。真正推动房地产改变的，来自行业是否愿意把数据变成基础设施，把流程从经验驱动转向数据驱动。

唯有当规划、施工到管理都全面数字化后，AI才真正成为工具，而不只是概念。未来房地产的竞争，不再只是盖得更快或卖得更多，而是谁能让每一栋建筑，从诞生之初就具备持续进化的能力。