Susut nilai hartanah tidak dijaga dengan baik

SUSUT nilai hartanah bagi hartanah tidak diselenggara baik boleh merudum sehingga RM50,000 hingga RM80,000 lebih rendah berbanding hartanah yang dijaga di kawasan sama.

Itu realiti bagi unit hartanah sekunder atau strata yang tidak diselenggara baik.

Malah tinjauan secara rambang beberapa ejen dan perunding hartanah mengakui terdapat perbezaan nilai jika hartanah tidak dijaga dengan baik.

Meskipun mengurus atau mengawal selia unit strata di bawah Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC), pemilik yang menjadi komuniti lokasi itu wajar mengambil berat mengenai penyelenggaraan yang tidak di diurus sewajarnya.

Susut nilai juga bergantung kepada jenis kerosakan seperti kerosakan kosmetik (cat pudar, laman semak) boleh menyusut nilai sekitar lima hingga 10 berbanding pasaran semasa.

Kerosakan struktural merujuk kepada masalah bumbung bocor, sistem paip dan keretakan dinding yang boleh menyebabkan nilai jatuh melebihi 20 hingga 30 peratus berbanding harga standard ditawarkan.

Hartanah strata yang tidak diselenggara dengan baik boleh menjejaskan keuntungan pemilik yang mahu 'menuai' hasil daripada jualan hartanah terbabit.

Menurut Timbalan Presiden Juwai IQI, Muhazrol Muhamad, persekitaran antara perkara yang diteliti oleh pembeli.

"Harga hartanah terutama kediaman banyak dipengaruhi oleh persekitaran. Dalam hartanah, kami tekankan 'curb appeal' iaitu persepsi pertama pembeli.

"Walaupun unit dalaman cantik atau unit dijual cantik, keadaan di kawasan strata seperti lif rosak, dinding berlumut atau kawasan sampah tidak terurus akan menjejaskan keyakinan.

"Pembeli mula ragu dengan pengurusan dan keselesaan jangka panjang, lalu harga jualan sukar bertahan tinggi," katanya.

Semestinya, pemilik unit strata lebih terkesan jika persekitaran tidak diselenggara dengan baik.

"Kesan bukan sekadar pada harga, tetapi juga kualiti hidup yang mana turut mengambil kira keselamatan dan tekanan psikologi yang perlu dihadapi pemilik.

"Bayangkan lif rosak, lampu malap, kawasan gelap meningkatkan risiko jenayah. Pemilik dan komuniti hartanah kawasan itu hidup dalam ketakutan.

"Kesan lain juga boleh dilihat iaitu unit 'busuk' seperti ini hanya menarik lambakan warga asing.

"Prospek pembeli hartanah berkualiti juga sukar dan komuniti asal berasa terasing lalu meninggalkan kawasan itu," katanya.

Tentu sahaja ia menjadi cabaran buat ejen, perunding dan pemilik apabila terpaksa menjual hartanah bukan hanya murah, tetapi kurang menarik minat pelabur juga.

"Perunding hartanah juga sukar mengendali urus niaga kerana tiada faktor penarik yang dapat meyakinkan pembeli.

"Pembeli hilang minat atau sudah tawar hati hanya melihat pemandangan persekitarannya.

"Sudut pemilik dan ejen, mereka akan mendapat penolakan dan bantahan berlebihan mengenai penyelenggaraan persekitaran.

"Ejen sibuk menjawab isu luaran berbanding jual kelebihan unit hartanah itu.

"Malah tempoh diambil untuk jual beli lebih lama dan dalam keadaan terdesak pula, ia terpaksa dijual di bawah harga pasaran," katanya.

Kata Muhazrol lagi, lazimnya, hal itu berlaku di flat kos rendah atau apartmen lama yang berdepan cabaran penyelenggaraan.

"Selalunya, ia berpunca daripada kutipan yuran penyelenggaraan rendah. Tanpa dana, pengurusan gagal bayar bil, kontrak kebersihan, selenggara lif atau mengecat bangunan. Kerosakan kecil ini dibiarkan hingga menjadi kritikal.

"Secara zahir orang melihat hartanah tidak diselenggara dengan baik menagih kos tambahan buat bakal pembeli baik pulih atau penyelenggaraan dari kocek sendiri.

"Tentu sahaja pemilik hartanah asal perlu menurunkan harga pada kadar yang lebih rendah berbanding flat atau unit hartanah jauh lebih rapi penjagaan persekitarannya.

"Fenomena ini lazim di flat kos rendah atau apartmen lama yang berdepan cabaran penyelenggaraan.

"Penguatkuasaan Akta Strata dengan menggunakan saluran undang-undang terhadap pemilik yang gagal bayar yuran sangat perlu.

"Kerajaan atau pihak berkuasa tempatan (PBT) boleh bantu pemulihan fasiliti kritikal seperti lif dan bumbung bagi memastikan susut nilai akibat bangunan dan fasiliti tidak ketara," katanya.

Sementara itu, saranan beliau kepada pembeli hartanah pula, perlu faham mengenai risiko membeli rumah yang murah daripada harga pasaran.

"Dalam membeli hartanah murah, beli dengan ilmu, bukan sekadar murah.

"Lakukan semakan dengan meneliti laporan JMB atau MC bagi memastikan pastikan pengurusan penyelenggaraan aktif.

"Cara mudah ialah meninjau hartanah dijual pada waktu malam untuk menilai aspek persekitaran seperti pencahayaan dan keselamatan sebenar," katanya.

Penting juga penilaian membeli hartanah murah itu diambil daripada segi tujuan pembelian hartanah itu untuk tinggal atau pelaburan dan juga berdasarkan kos pengubahsuaian rumah.