Sektor hartanah dijangka lebih cakna isu konflik Asia Barat

Dunia kini sedang memerhati dengan penuh debar rentak ketegangan akibat konflik di Asia Barat.

Di sebalik dentuman peluru berpandu dan diplomasi meja bulat, tempiasnya mula dirasai merentasi sempadan, termasuklah ke dalam nadi ekonomi Malaysia.

Persoalan besar yang kini menghantui pemain industri adalah, sejauh manakah konflik yang beribu batu jauhnya ini mampu menggoyahkan sektor hartanah tempatan yang baru sahaja ingin menghela nafas lega pasca-pandemik Covid-19?

Ketua Ahli Ekonomi Bank Muamalat Malaysia Bhd Dr Mohd Afzanizam Abdul Rashid berkongsi analisis mendalam mengenai realiti pahit yang mungkin perlu ditelan oleh pemaju, bank dan bakal pembeli sekiranya konflik ini terus memuncak.

Sebelum konflik Asia Barat meletus, data pasaran hartanah Malaysia sebenarnya sudah menunjukkan isyarat amaran.

Menurut Dr Afzanizam, trend hartanah kediaman siap yang tidak terjual (overhang) menunjukkan peningkatan yang tidak menyenangkan

"Berdasarkan data suku keempat 2025, jumlah hartanah kediaman siap tidak terjual melonjak kepada 30,471 unit, berbanding 23,149 unit pada tempoh yang sama pada 2024.

"Ini adalah peningkatan ketara sebanyak 32 peratus.

"Apa yang lebih merisaukan ialah segmen yang terjejas. Rumah mampu milik yang berharga RM500,000 ke bawah menjadi penyumbang terbesar kepada angka ini, iaitu sebanyak 65.3 peratus," katanya

Selain itu, katanya, jumlah tidak terjual bagi kategori ini meningkat 40.1 peratus pada suku berkenaan.

"Ini membuktikan, bahawa tanpa konflik sekali pun, pasaran sudah pun 'perlahan' dengan jumlah transaksi keseluruhan menguncup 1.0 peratus kepada 416,413 unit pada 2025," katanya.

Beliau berkata, konflik di Asia Barat bukan sekadar isu politik, ia adalah isu kos.

Menurutnya, secara global, sebarang pergolakan di rantau itu akan mengakibatkan turun naik harga minyak mentah dunia.

"Malaysia adalah pengimport bersih bagi sebahagian bahan binaan.

"Kenaikan harga minyak meningkatkan kos logistik dan pengeluaran bahan seperti simen, besi dan aluminium.

"Ketegangan di laluan perdagangan utama seperti Laut Merah memaksa kapal kargo menggunakan laluan lebih jauh, sekali gus meningkatkan kadar tambang dan melambatkan tempoh penyiapan projek," katanya.

Manakala, bagi pemaju, ini adalah 'perangkap margin' iaitu jka kos binaan meningkat, mereka terpaksa menaikkan harga jualan atau menanggung kerugian, ini dua pilihan yang sama-sama berisiko dalam pasaran yang sudah pun lembap.

Bagi pihak bank, Dr Afzanizam melihat situasi ini akan menjadikan institusi kewangan lebih berhati-hati.

"Apabila kos sara hidup meningkat akibat inflasi yang diimport (kesan perang), kuasa beli rakyat akan terhakis.

"Kesan konflik terhadap peningkatan kos perniagaan dan kos sara hidup dijangka akan memberi impak kepada minat belian dalam kalangan rakyat Malaysia," katanya

Justeru, katanya, apabila pendapatan boleh guna rakyat mengecil, keupayaan mereka untuk membayar ansuran bulanan menjadi taruhan.

Tidak mustahil bank kemungkinan besar akan mengetatkan kriteria saringan pinjaman untuk mengelakkan risiko hutang lapuk (NPL) pada masa hadapan.

Bagi bakal pembeli, sentimen adalah segala-galanya dan dalam keadaan geopolitik yang tidak menentu pembeli cenderung menyimpan tunai dan menangguhkan komitmen jangka panjang seperti membeli rumah.

Selain itu, harga barang dapur dan petrol yang tidak stabil membuatkan impian memiliki rumah kediaman jatuh ke tangga kedua dalam senarai keutamaan.

"Walaupun Kadar Dasar Semalaman (OPR) ditentukan oleh faktor domestik, ketidakstabilan global boleh memaksa bank pusat bertindak luar jangkaan untuk mengimbangi nilai mata wang dan inflasi,"katanya.

Walaupun landskap kelihatan suram, pemerhati industri berpendapat ada beberapa segmen yang mungkin kekal berdaya tahan:

Beliau berkata, pelabur antarabangsa mungkin melihat Malaysia sebagai 'safe haven' atau perlindungan selamat berbanding negara yang terlibat secara langsung dalam konflik.

Selain itu, katanya, pemaju yang beralih kepada teknologi binaan hijau dan Sistem Binaan Berindustri (IBS) mungkin dapat mengurangkan kebergantungan kepada buruh asing dan kos bahan mentah tradisional yang melambung.

Kesimpulannya, pasaran hartanah Malaysia 2025 berada di persimpangan jalan yang mencabar.

Gabungan data domestik yang menunjukkan peningkatan unit tidak terjual serta faktor luaran seperti konflik Asia Barat mewujudkan 'perfect storm' bagi industri ini.

Pesanan Dr Afzanizam jelas, pasaran sedang mendingin dan semua pihak iaitu kerajaan, pemaju sehinggalah pembeli perlu lebih strategik.

"Pemaju tidak boleh lagi sekadar membina, tetapi perlu memastikan produk yang ditawarkan benar-benar selari dengan kemampuan poket rakyat yang kian terhimpit oleh tekanan ekonomi global.

"Jika ketegangan di Asia Barat berlarutan, sektor hartanah negara mungkin memerlukan lebih daripada sekadar insentif cukai untuk pulih; ia memerlukan kestabilan geopolitik yang membolehkan keyakinan pengguna kembali bernafas," katanya.