Bangunan lama perlu naik taraf segera elak jadi 'bangunan berhantu' - JLL

KUALA LUMPUR: Bangunan lama di Lembah Klang berusia lebih 20 tahun dan tiada pensijilan alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG), atau dikenali sebagai pejabat gred B dan C, perlu ditambahbaik dan diubahsuai segera bagi mengelak risiko menjadi 'bangunan berhantu'.

Ia susulan jurang penghunian semakin melebar berbanding bangunan pejabat gred A yang mempunyai pensijilan ESG.

Menurut Penasihat Penyewaan JLL, Quiny Lee, dalam tinjauan pasaran yang dibuat pada 2025 menunjukkan penyewa semakin cenderung kepada bangunan pejabat berkualiti tinggi, dengan trend 'flight-to-quality' berterusan apabila penyewa jangka panjang mengutamakan bangunan premium berbanding aset yang semakin usang.

Katanya, pasaran pejabat Kuala Lumpur mencatat pertumbuhan sederhana dengan kadar penyerapan bersih sebanyak 430,000 kaki persegi pada suku keempat 2025, apabila perniagaan memberi tumpuan kepada penilaian pemindahan secara menyeluruh sebelum membuat keputusan jangka panjang.

"Pemilik bangunan Gred B dan C masih mempunyai ruang untuk kekal relevan melalui pendekatan 'repurposing' dan penambahbaikan aset, selaras dengan prinsip ESG yang menekankan kelestarian dan pengoptimuman penggunaan aset sedia ada.


"Antara pilihan utama yang diterokai pemilik bangunan lama ialah penukaran sebahagian ruang kepada kegunaan alternatif, khususnya hotel dan butik hotel, berbanding kegunaan kediaman yang dilihat lebih mencabar dari sudut struktur.

"Bagi penukaran kepada kediaman, ia sangat rumit kerana kebanyakan bangunan lama mempunyai ketinggian siling yang rendah, maka ia bukan pilihan paling optimum," katanya pada sidang media untuk suku pertama 2026 di sini, hari ini.

Yang turut hadir Pengarah Urusan JLL Malaysia, Jamie Tan.

Dari kiri, Ketua Pegawai Pertumbuhan JLL Malaysia, Christophe Vicic; Ketua Penyelidikan & Perundingan, Yulia Nikulicheva; Pengarah Urusan, Jamie Tan; Ketua Penasihat Penyewaan, Quiny Lee; Pengurus Transaksi Pusat Data, Sum Chun Kit; dan Pengarah Industri & Logistik, Derek Yap, pada sidang media JLL Malaysia bagi suku pertama 2026 yang berlangsung di Menara IQ, Tun Razak Exchange. - NSTP/RAIHANA MANSOR
Dari kiri, Ketua Pegawai Pertumbuhan JLL Malaysia, Christophe Vicic; Ketua Penyelidikan & Perundingan, Yulia Nikulicheva; Pengarah Urusan, Jamie Tan; Ketua Penasihat Penyewaan, Quiny Lee; Pengurus Transaksi Pusat Data, Sum Chun Kit; dan Pengarah Industri & Logistik, Derek Yap, pada sidang media JLL Malaysia bagi suku pertama 2026 yang berlangsung di Menara IQ, Tun Razak Exchange. - NSTP/RAIHANA MANSOR
Mengulas lanjut Quiny berkata, sehubungan itu, kebanyakan pemilik bangunan memilih pendekatan penambahbaikan aset berperingkat yang memerlukan kos modal lebih rendah, termasuk menaik taraf sistem pencahayaan kepada cekap tenaga bagi mengurangkan kos operasi, menambah baik sistem mekanikal dan elektrikal serta menilai potensi untuk mencapai tahap pensijilan hijau yang lebih tinggi.

Selain itu katanya, pemilik bangunan turut menilai semula penggunaan ruang dalaman, termasuk menukar lebihan tempat letak kereta kepada podium runcit, ruang F&B terpilih atau kemudahan sokongan yang mampu menarik trafik dan penyewa baharu.

"Kajian pasaran awal 2025 menunjukkan bangunan yang melalui proses penambahbaikan aset berjaya mencatat peningkatan bukan sahaja dari segi kadar penghunian, malah turut merekodkan kenaikan kadar sewaan.

"Antara strategi yang dikenal pasti berkesan ialah pengenalan ruang kerja bersama atau 'co-working space', yang berfungsi sebagai tarikan awal kepada penyewa berskala kecil. Apabila perniagaan berkembang, penyewa ini cenderung untuk terus kekal dan berkembang dalam bangunan sama kerana sudah biasa dengan lokasi dan kemudahan yang disediakan.

"Selain itu, pemilik bangunan turut mempertimbangkan pembangunan ruang acara, bilik mesyuarat dan kawasan persidangan yang boleh disewakan secara fleksibel, selain penambahan kemudahan runcit berkonsepkan F&B terpilih.

"Bagaimanapun, penukaran guna bangunan kepada hotel atau kediaman masih terhad kerana melibatkan pelbagai kekangan peraturan, termasuk kepadatan plot, susun atur teras bangunan, keperluan tempat letak kereta serta pematuhan kepada piawaian keselamatan dan kesihatan semasa," katanya.

Bangunan Gred B dan C yang berusia antara 20 hingga 30 tahun juga dibina mengikut peraturan lama, justeru sebarang penukaran guna memerlukan pematuhan kepada peraturan bangunan dan perancangan terkini, yang boleh meningkatkan kos secara ketara, khususnya jika melibatkan pengubahsuaian teras bangunan, jelasnya.

Sementara itu Jamie berkata, pasaran pejabat Gred A di Greater Kuala Lumpur dijangka berdepan kekangan bekalan dalam tempoh sederhana berikutan penyiapan projek baharu yang sangat terhad antara 2027 hingga 2028.

"Hanya satu bangunan pejabat Gred A dijadualkan siap pada 2027 dan ia terletak di kawasan pinggir bandar, manakala tiada sebarang pembangunan baharu dijangka pada 2028.

"Keadaan ini dijangka meningkatkan tekanan permintaan di kawasan pusat bandar Kuala Lumpur dan kawasan pinggir bandar, sekali gus mendorong pasaran beralih kepada pasaran yang memihak kepada pemilik bangunan.

"Pada masa sama, perkhidmatan sokongan dan 'shared services' kekal menjadi pemacu utama permintaan di kawasan pinggir bandar, manakala syarikat teknologi terus memacu permintaan di pusat bandar," katanya.